Proceso de proyecto de un local: medición, licencia, obra y apertura

Casi todos los proyectos de local empiezan con una llamada parecida: «He encontrado el sitio perfecto, ¿cuándo podemos abrir?». Es una pregunta llena de ilusión, y en el estudio nos encanta escucharla. La respuesta honesta es que depende de unas cuantas cosas que conviene revisar con calma antes de firmar nada, porque las primeras decisiones condicionan todo lo que viene después.

La reforma de un local comercial tiene fases bastante previsibles: elegir y comprobar el local, medirlo, diseñarlo, tramitar los permisos, contratar y dirigir la obra, legalizar las instalaciones y abrir. Cada una tiene su momento y sus protagonistas. Cuando se ordenan bien, el proceso fluye; cuando se solapan sin control, aparecen retrasos y costes que nadie esperaba.

Esta guía recorre el proceso completo, con plazos orientativos y los trámites más habituales en España. La normativa urbanística y de actividades cambia de una comunidad a otra y de un municipio a otro, así que tómala como un mapa general: en cada proyecto concreto, el técnico que firma es quien confirma los requisitos.

01Una visión de conjunto: las fases y sus plazos

Esta tabla resume el proceso para un local comercial de tamaño medio, sin cambio de uso ni actividad especialmente compleja. Los plazos son orientativos y varían mucho según el municipio, la actividad y el estado del local.

Algunas fases pueden solaparse con cuidado (por ejemplo, contratar la obra mientras se tramita), pero conviene que el diseño esté cerrado antes de empezar a construir. Cambiar en obra lo que se pudo decidir en papel es lo que más alarga los plazos.

02Antes de firmar: comprobar que el local sirve

Es la fase más importante y la que más se tiende a saltar. Un local precioso puede no admitir la actividad que quieres, o necesitar obras desproporcionadas para cumplir la normativa.

Lo que revisamos en una primera visita

• →Compatibilidad urbanística: que el planeamiento municipal (el PGOU o el instrumento vigente) permita tu actividad en esa calle y en esa planta. Muchos ayuntamientos ofrecen una consulta previa o un informe de compatibilidad urbanística.
• →Historial del local: si tuvo antes una actividad similar con licencia o declaración en regla, el camino suele ser más sencillo.
• →Accesibilidad: si hay escalón de entrada, si cabe un aseo accesible, si los pasillos y puertas pueden cumplir.
• →Instalaciones: potencia eléctrica contratada y disponible, acometida de agua, saneamiento, posibilidad de climatización con unidades exteriores.
• →Salida de humos: imprescindible en hostelería con cocina. Si no existe y la comunidad no la autoriza, puede descartar el local.
• →Estructura: si hay que abrir huecos, tirar muros o cargar el forjado con equipos pesados.
• →Comunidad y contrato: qué permite la comunidad de propietarios (rótulos, horarios, máquinas en cubierta) y qué permite el contrato (obras, estado de devolución, carencia de alquiler durante la reforma).

03Medición y estado actual: la base de todo

Con el local elegido, el siguiente paso es medirlo con precisión. Parece obvio, pero un error de unos centímetros en una pared puede hacer que un mostrador no quepa o que un pasillo no cumpla el ancho accesible.

Hoy se trabaja con medidores láser y, en locales complejos, con escáneres 3D que generan una nube de puntos del espacio completo. Además de las medidas en planta, conviene registrar:

1. 01Alturas libres, de vigas, de falsos techos existentes y de ventanas.
2. 02Elementos fijos: pilares, bajantes, cuadros eléctricos, contadores, registros.
3. 03Estado de suelos, paredes y techos: humedades, fisuras, desniveles.
4. 04Fachada y escaparate: medidas de huecos, carpinterías, persianas, rótulo existente.
5. 05Fotografías de todo, numeradas y vinculadas al plano.

Con esa información se dibuja el estado actual, el plano de partida sobre el que se diseña todo lo demás.

04Diseño: del concepto al proyecto técnico

Concepto y anteproyecto

Es la fase más creativa. Aquí se decide cómo se va a sentir el local: la distribución, el recorrido del cliente, la imagen, los materiales, la luz y cómo se expresa la marca. Lo explicamos con detalle en nuestra guía completa de diseño de espacios comerciales. El resultado es un anteproyecto con plantas, alzados, imágenes de referencia o renders, y un presupuesto aproximado por partidas.

Es el momento de ajustar ambición y presupuesto. Cambiar un material o una distribución en esta fase cuesta una tarde de trabajo; en obra, mucho más.

Proyecto técnico y de ejecución

Con el anteproyecto aprobado, se desarrolla la documentación que necesitan el ayuntamiento y la constructora:

• →Planos de ejecución: distribución acotada, techos, iluminación, electricidad, fontanería, climatización, carpinterías, mobiliario fijo, detalles constructivos.
• →Memoria técnica que justifica el cumplimiento normativo: Código Técnico de la Edificación (seguridad en caso de incendio, utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido, ahorro de energía), accesibilidad autonómica, instalaciones.
• →Mediciones y presupuesto: cada partida con su cantidad y su descripción, para pedir ofertas comparables a varias constructoras.
• →Documentación de actividad: según el tipo de negocio, puede incluir estudio acústico, calificación ambiental o requisitos sanitarios.

La Ley de Ordenación de la Edificación determina cuándo una obra necesita proyecto firmado por técnico competente. En la práctica, casi cualquier reforma de un local que afecte a instalaciones, distribución o seguridad lo requiere. El estudio de diseño trabaja codo con codo con ese técnico: uno pone el concepto y la imagen; el otro, la parte reglamentaria y su firma.

05Licencia o declaración responsable: los trámites habituales

En los últimos años, la tramitación de locales se ha simplificado mucho en España. La Ley 12/2012 de medidas urgentes de liberalización del comercio eliminó la licencia previa para muchas actividades comerciales minoristas y algunos servicios, siempre que no superen (tras sus modificaciones) 750 m² de superficie útil de exposición y venta. En su lugar, basta con una declaración responsable o una comunicación previa al ayuntamiento, acompañada de la documentación técnica que corresponda.

Las comunidades autónomas han ido en la misma dirección. En Andalucía, por ejemplo, la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (conocida como LISTA) amplió los supuestos en que las obras pueden iniciarse con declaración responsable.

Aun así, conviene distinguir varios trámites que a menudo conviven:

• →Obra: licencia o declaración responsable, según el alcance de la reforma y lo que fije la normativa local.
• →Actividad: declaración responsable o licencia de actividad, según el tipo de negocio y su superficie.
• →Calificación ambiental u otros instrumentos ambientales para ciertas actividades, como hostelería con música o algunos talleres. En Andalucía se regula en la Ley 7/2007 de gestión integrada de la calidad ambiental.
• →Autorización sanitaria para clínicas y centros sanitarios, que depende de la comunidad autónoma, y registros sanitarios para actividades de alimentación.
• →Rótulos y ocupación de vía pública: muchos ayuntamientos piden una autorización aparte para el rótulo de fachada, los toldos o las terrazas.

06Presupuesto: cómo se reparte y cómo mantenerlo en su sitio

El presupuesto de un local se construye a la vez que el diseño, y conviene revisarlo en cada fase: una cifra orientativa en el anteproyecto, un presupuesto por partidas con el proyecto técnico y el precio cerrado al contratar la obra. Cada local es distinto, pero las partidas se repiten:

• →Honorarios: diseño, proyecto técnico, dirección de obra, estudios específicos (acústico, de seguridad y salud).
• →Tasas e impuestos municipales: tasas por la tramitación y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que cada ayuntamiento calcula sobre el presupuesto de ejecución.
• →Obra civil: demoliciones, albañilería, techos, suelos, revestimientos.
• →Instalaciones: electricidad, iluminación, climatización, fontanería, protección contra incendios, datos y seguridad.
• →Carpinterías y escaparate.
• →Mobiliario a medida y equipamiento.
• →Gráfica, rotulación y señalética.
• →Imprevistos: en nuestros proyectos solemos reservar entre un diez y un quince por ciento, más en locales antiguos donde lo que hay detrás de los falsos techos es una incógnita.

Hay partidas que suelen crecer más de lo previsto cuando no se definen al principio: las instalaciones de climatización y extracción en hostelería, el aislamiento acústico cuando hay vecinos encima (lo explicamos en la guía de acústica en espacios comerciales) y la adecuación de accesibilidad cuando el local tiene escalones o aseos pequeños. Detectarlas en la visita previa es la mejor forma de que el presupuesto se mantenga en su sitio.

Una última recomendación: separar lo imprescindible para abrir de lo que puede incorporarse después. Un segundo ambiente de exposición, una pieza de mobiliario singular o una instalación de luz especial pueden llegar en una segunda fase, con el negocio ya en marcha, si el diseño las prevé desde el principio (tomas, refuerzos, espacio reservado).

07La obra: contratar, dirigir y coordinar

Contratar bien

Con las mediciones del proyecto, se piden presupuestos a dos o tres constructoras. Comparar por partidas (no solo el total) permite ver qué incluye cada una y detectar omisiones. En el contrato conviene dejar claros:

1. 01El precio y qué partidas incluye, con referencia al proyecto.
2. 02El calendario, con hitos intermedios.
3. 03La forma de pago, normalmente por certificaciones de obra ejecutada.
4. 04Cómo se aprueban y valoran los cambios que surjan.
5. 05Las garantías y el seguro de responsabilidad civil de la constructora.

El orden habitual de una obra de local

1. 01Protecciones, demoliciones y retirada de escombros.
2. 02Albañilería: tabiques, recrecidos, ayudas a instalaciones.
3. 03Instalaciones empotradas: electricidad, fontanería, saneamiento, climatización, datos.
4. 04Falsos techos y revestimientos.
5. 05Carpinterías interiores y exteriores, escaparate.
6. 06Pavimentos y acabados de paredes.
7. 07Iluminación, mecanismos, aparatos sanitarios.
8. 08Mobiliario fijo y a medida.
9. 09Rotulación, gráfica y vinilos, que tratamos en la guía de vinilos y gráfica mural.
10. 10Limpieza final, montaje de mobiliario suelto y producto.

Dirección de obra

Alguien tiene que velar por que lo construido sea lo diseñado. La dirección técnica corresponde al técnico que firma; el estudio de diseño suele hacer el seguimiento de imagen y acabados: muestras de materiales, colores, replanteos de mobiliario y luz. Una visita semanal, con un acta breve de decisiones, mantiene a todos alineados. Los materiales son un capítulo propio, con plazos de entrega que conviene prever; lo desarrollamos en la guía de materiales y acabados para locales.

08Legalización y apertura: el último tramo

Cuando la obra termina, aún quedan algunos pasos antes de abrir:

• →Certificados de instalaciones: el certificado de instalación eléctrica emitido por un instalador autorizado conforme al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y, según la potencia y el uso del local, un proyecto específico e inspección por un organismo de control. Lo mismo para climatización (RITE) y protección contra incendios.
• →Certificado final de obra firmado por el técnico, cuando corresponda.
• →Declaración responsable de inicio de actividad o comunicación al ayuntamiento, con la documentación final.
• →Alta de suministros a nombre del titular y contratos de mantenimiento (extintores, climatización).
• →Lista de repasos: un recorrido con la constructora anotando todo lo que hay que ajustar (una puerta que roza, una junta mal rematada, un enchufe que no funciona) y fijando un plazo para resolverlo.

09Ordenar el proceso es diseñarlo

Abrir un local es una de las experiencias más intensas para cualquier emprendedor. Cuando el proceso está ordenado, con decisiones tomadas en su momento y un equipo coordinado, la energía se dedica a lo que importa: preparar la apertura, formar al equipo y pensar en los clientes.

En SIMA acompañamos todo el proceso dentro de nuestro servicio de espacios comerciales: desde la visita al local candidato hasta la apertura, coordinados con los técnicos que firman el proyecto y con las constructoras, y cuidando que el espacio exprese la marca en cada detalle. Si estás buscando local o ya lo tienes y quieres ordenar los próximos pasos, escríbenos y lo planificamos juntos.